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沸腾的杭州土拍后,挖出这10大宝藏盘

华静 住浙网 2023-12-29

文/住浙网研究员 华静

总成交额超1178亿,57宗地块中40宗涉宅地达到封顶价并竞配自持比例,最高自持比例达40%……

杭城首次集中供地,以极为华丽的数据落下帷幕。

喧嚣过后,参与抢地大战的房企们几家欢喜几家愁;购房者则可以期待大批供应后,即将杀到的 “红盘”。

满目封顶加自持,真正的“宝藏”会藏在哪些板块?一起来盘盘。


①:四堡七堡“双子星”

作为钱江新城二期的开篇之作,四堡七堡单元所在的两宗宅地的价格傲视群雄,6.75万元/㎡、6.6万元/㎡(装标6000元/㎡),两个价格更是直接奠定了钱新2.0的江湖地位。

两个项目均由滨江&融信联合体拿下,强强联合。地段没得挑,品质也有了保障;在江河汇、钱江新城的早期项目的热销抢房状态下,红盘预定。

从基本数据来看,两宗地块都不大,可售面积约6.8万方,按140方的改善套均面积来计算,大约会产生约485个幸运儿。

四堡七堡地块区位图


②:SKP地块住宅
北京华润,底价竞得,这宗最没有悬念,也是最让人期待的一宗地块的落定,让杭州钱江南岸迎来了首座超高端商业综合体,还有一批可以期待的“改善型”住宅。

地块位于市心北路与盈丰路交叉口北侧,属地铁2号线盈丰路站上盖,项目体量庞大,出让面积达139.7亩,地上可建筑体量高达约52.7万方。其中不少于17万方的商业体量用于打造杭州SKP。另外还有约8.5万方的住宅,精装限价45000元/平米。

按照140方的改善户均面积来算,大约会有600套左右的住宅供应。目前坊间在传,北京华联会引进万科来合作操盘。 

在钱江世纪城官微的描述里,未来的“杭州SKP”将是一个总投资约160亿元的、包含高端时尚百货商场、高端写字楼、超五星酒店在内的世界级商业地标。

届时,在钱江世纪城库存见底的大背景及“超级商城”的加持下,这批改善住宅,势必会受到购房者的青睐。


③:未来科技城华润TOD住宅
百轮争夺,又一宗百亿地块,足以见得未来科技城三站换乘综合体地块的“分量”。自持4%,111.6亿元,华润拿地代价不小,未科居民盼了近10年的“万象城”终于要来了。

地块位于湖境云庐、镜溪绿汀的南面,是绿汀路站地铁上盖,由分布在四个象限的4宗子地块组成。  

绿汀路TOD规划效果图

细分来看,第一象限将布局综合体和地下商业,地上集中商业综合体不少于17万方,地下集中商业1.8万-2.2万方。

第二、三、四象限地块均规划商业商务和住宅,其中住宅占总体量的46%,体量达到约30.86万方,除去自持4%之外,住宅总供应量约29.6万方,如果按照100方每套来算,可以提供约3000套房子,这批限价36100元/方的精装住宅将是明年未来科技城的主要潜在供应量。 

这批住宅限价一分未涨,作为一个TOD项目,非常有性价比,参考东边万科天空之城的热度,绿汀路TOD也会备受追捧。


④:融信钱江世纪城项目
在SKP地块的“艳压”下,谈论这宗地块的声音相对少一些。

但“金子”的光芒显然难以掩盖,作为萧山区争夺最激烈的一宗纯宅地,钱江世纪城核心区块单元地块以高达29%的自持在媒体上刷爆,也打响了土拍大战中“高自持”的第一枪。

该地块位置非常优越,东侧就是创世纪,早前几个红盘天璞、澄品都在身侧,4.7万元/㎡的新房精装限价和观品、君品、嘉品等处于同一梯度,目前世纪城板块的最低中签率4.27%是由滨江君品保持(已售罄)。

劣势在于地块较小,且呈狭长形,总建面约5.43万方,刨除29%的自持部分和需配建的约1.38万方的公租房,可售供应量约在2.4万方左右,若按照120方的户均面积来算,仅有200套左右的供应量,鉴于板块内多为改善型产品,若打造小户型,在低门槛的情况下还是很吃香的。

由于板块内部一、二手的巨大倒挂,虽然存在地块小、自持高、有公租等劣势,作为板块内稀缺的纯宅地,融信项目具备很强的竞争力。


⑤:建发祥符项目
40%的超高自持,让建发祥符项目成了此次土拍大战里的“话题王”。

今年以来,祥符板块的整体热度可以用“突飞猛进”来形容,个位中签率更是层出不穷,成为了“粉盘”板块杀出的大黑马。目前,板块最低中签率由大运桥西府保持,低至2.7%。

这块祥符东单元GS0806-R21/B1/B2-05地块位于祥符板块东侧,距离京杭大运河约500米。地块性质为商住地,总体量约9.16万方,其中住宅部分不大于4.54万方,且需配建不少于4540㎡公租房,相当于住宅部分可售约4万方,除掉自持部分,可售约2.4万方。若按照100方的户均面积来算,约有240套左右的供应量。

地块新房精装限价3.6万/㎡(含4000元/㎡装标),在整个板块内部处于第二梯队,跟相隔不远的大运桥西府(高层售价约4万元/㎡)相比价差高达4000元/㎡。据大运桥西府的销售情况来看,建发祥符项目已提前预定红盘席位。


⑥:宋都运河新城项目
在本次的土拍战中,本土房企宋都表现不俗,共拿地5宗,但地块多在临安、富阳等外溢区域。值得关注的,是在主城区拿下的运河新城宅地。

在挂牌期间,该地块就已封顶自持,竞价过程中,拼杀十分激烈,最终,由宋都以21%的自持拿下,楼面价20962元/㎡,新房精装限价29500元/㎡(含3000元/㎡装标)。

主城区的2字头,还是运河新城,真心不多了。这么算吧,一河之隔的勾庄早就限价29000元/㎡,两者只差了一点点。

从板块来看,不论是土拍市场还是新房市场,热度都在走高:去年至今,共出让了3宗地块,分别被融信、万科、保利拿下,均拍到自持,且自持比例在升高;新房方面,香港置地上河公园(新房售价37000元/㎡)、融信天阳云澜天第(新房售价38000元/㎡)等项目开盘后中签率一路走低,上河公园最近一次开盘中签率低至3.4%。

地块为纯宅地,建面约8.5万㎡,容积率仅2.5,无配建要求,可操作性较大,且值得一提的是,29500元/㎡的新房限价,在目前板块内部极具竞争力,比最低的保利运河新城项目(33000元/㎡)还要再低3500元/㎡。


⑦:融信三墩北项目
融信继天澜后,再次补仓三墩北板块。

个个是红盘的三墩北,依旧约2.81万元/㎡的限价,几乎坐实了红盘,悬念只是会否“万人摇”。

该地块紧邻紫璋台和天澜,地块建面8.5万㎡(需配建不少于8463.36㎡的公租房),除去约8%的自持部分,可售面积约7万方。若按照100方的户均面积来算,约有700套左右的供应量,可以说是为库存殆尽,补上了一轮弹药。


⑧:广宇塘栖项目
作为余杭区首宗开拍宅地,塘栖小城市核心区地块未开拍前,报价便已封顶,最终由广宇以总价91764万元拿下,自持29%,可售面积约4.2万方。

该宗地块高自持背后,和地块属性密不可分。该地块为沿河低密地块,容积率仅1.1,适合打造低密产品,这样的纯低密产品在板块内部较为稀缺。据悉,广宇有意拿自持部分做特色养老。

在价格上,28300元/㎡的精装限价较板块内高层上浮5200元/㎡,但按低密产品系数倒推,上浮在合理范围。

从板块内部的销售情况来看,高层走俏,有项目中签率低于20%,时有流摇发生。低密产品的市场认可度还有待考究。


⑨:丰收湖综合体项目
丰收湖综合体地块位于上城区和临平区(原属江干区、余杭区),东至三胜街、九华路等,南至科城路,西至九环路,地块预打造高档酒店、甲级写字楼、创新社区等为一体的地标性建筑。

项目由4宗地块组成,包含3宗商住地块及1宗商务地块,宗占地面积约35.5万方,其中住宅约15.4万方。除去19%自持,按套均100方来计算,有近1300套的供应。

本次,丰收湖综合体地块释出的新房精装限价为33400元/㎡,较此前区域内33000元/㎡最高新房精装限价上浮约400元/㎡。但从地块位置和属性来看,400元/㎡的价差相对合理。

目前,受到板块、价格、地铁等利好,乔司板块在售项目今年去化明显好转,如源著天樾府、观湖之宸、时光里等项目销售情况都很不错,中签率屡次走低,源著天樾最近一次开盘,中签率和10%的限售门框擦肩而过,一只脚踏进“超级红盘”大本营。近水楼台先得月,均价3万/方的敏捷源著天樾府优势也得以突出。

如今有了天街加持,商业的提升,更可以进一步为板块造血,丰收湖的“真红盘”或许要来了。

END


编辑∣蔡骏
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