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“南国”奥园挥师“北伐”

王迪 风财讯 2023-01-21

来源|风财讯 作者|王迪



2017年3月，广州房企中国奥园（03883.HK)在北京画了一个“圈”。


通过收并购方式拿下了位于南二环的商住项目以及密云区域的别墅项目，近18万方的总建筑面积补足了奥园在北京版图的缺失。


在奥园集团内部众所周知的是，创始人郭梓文、郭梓宁两兄弟虽然出生于广东番禺，集团重镇华南，但是靠近政治、经济、文化心脏的北方区域就像是郭老板们心中的“白月光”，心向往之。


2009年，奥园斥资3.7亿元拿下耀辉国际城的操盘权。彼时，奥园的半年销售额仅有5.7亿元，只是，首进京师维持了不到4年时间，奥园通过出售该项目取得了32亿港元的资金回笼。


10年后，奥园将总部迁至广州番禺，居南望北，所向区域变得更为辽阔。如今，“奥园二环广场”、“奥园·北京源墅”通过改造入市加推，而奥园也在规模冲刺的道路上加速“北伐”进程。


11月15日，奥园地产与湖南长信集团就郴州长信广场项目进行合作签约。就在同一周内，奥园接连获得位于广东深圳、广西梧州等其他三个合作项目，扩储超450亩。


有内部人士对风财讯表示：“老板一直惦记着华北这一区域，奥园的下一步会加快环京区域的布局，石家庄、天津、涿州、保定、唐山都是奥园比较看好的城市，具体方式会以收并购为主，招拍挂为辅。从全国来看，会以粤港澳、长三角，环渤海为主，东北布局则会谨慎一些。”


1 

“收割”


同为区域性房企，2003年郑州起步的和昌集团，2013年将总部搬迁至北京，又于今年二次“迁都”深圳，南下华南，开启“北撤”模式，原因无外乎于在北京寸土寸金的生存挤压之下，“粮草”已无抢占空间。


一个是由北至南，一个是由南至北。


郭梓文被称作“房地产连锁第一人”，按照他的说法，开发商必须摒弃“阵地型”和“板块型”的发展思路,网络型地产连锁开发经营才是最高境界。


所以，由南北扩而去，成为奥园布局策略。


据了解，此次奥园地产与湖南长信集团合作的郴州长信广场项目，位于郴州大道与朱家湾大道(梨树山)交汇处，项目总占地约193亩，总建筑面积约60万平米，规划有幼儿园、酒店、商业街、泳游池、公寓等，属于综合体项目。


与广西梧州合作的项目位于广西藤县，项目占地面积分别为63亩、87亩，此前，广西顾荣集团与奥园集团在广西贵港首度合作开发奥园·顾荣幸福里项目，而与深圳坪山区的恩达集团合作的项目为城市更新项目。


无独有偶，今年1月，奥园成功收购福建福州优质住宅项目－平潭奥园翡翠岚都。10月31日，中国奥园集团成为珠海翠微旧村改造项目实施主体，而奥园在珠海拥有城市更新项目达到10余个，珠海联安村、关闸村、高沙村、水翁坑村等多个项目在快速推进。


奥园在土地市场及收并购上显然加快了步伐。据风财讯梳理发现，今年，奥园相继在成都、安徽等地拿地。


“去年华中，四川、成都、重庆项目比较多，成都货值最高。华南部分项目体量不是很大，主要以旧改为主，而四川项目一个就几十万方，发展空间较大，上海、西安今年刚进入，北京收购的项目已经卖了一期，目前正在加推，体量及货值还是很大的。”一位奥园内部员工这样介绍。


事实上，奥园北拓之路在2017年曾经历过一波高潮。


2017年11月，奥园地产首进山东青岛，分别在胶州、西海岸和即墨蓝色硅谷连续布局奥园首府壹号、奥园翰林名苑、奥园海泊澜湾三盘，奥园试图以“高周转”模式快速实现复制，只是从布局来看，华南区域仍旧贡献了销售额较大的比重。


2019年半年报显示，二零一九年上半年销售贡献主要来自深圳奥园翡翠东湾、成都成华奥园广场、珠海横琴湾区一号及东莞奥园观澜誉峰等项目。


风财讯梳理奥园2019半年报发现，奥园广东销售额为171亿元，占据536亿元销售总额的31.9%,京、津、冀、山东销售额综合相加为47.3亿元，仅仅占据所有销售额的8.8%。



区域布局失衡仍是奥园的一大问题。


在同为“华南五虎”的碧桂园、恒大上半年跨过了3000亿元门槛，奥园在销售额进击方面显然有些失速，区域北拓在华中区域显然有所进展，而区域大本营之外，在管理半径不断放大之后，管理及品质问题成为不得不面临的考验。


2 

“三旧”


郭梓文以“郭承包”闻名。


上个世纪90年代，奥园与中体产业合作，开发了名噪一时的奥林匹克花园系列产品，时任国家体育总局局长伍绍祖先生亲笔为广州奥林匹克花园题词，奥园拉开了“运动+地产”中国复合地产的大幕。


奥园视图通过收并购城市更新领域在千亿征途上狂奔，而奥园80%的项目都是通过收并购形式进行。


据不完全统计，奥园目前布局的城市更新项目已经覆盖广州、深圳、珠海、佛山、东莞、北京、保定、南宁、西安等地并签订70余个城市更新项目，可售面积约5000万平方米，实现“旧城镇、旧厂房、旧村庄”三旧改。


一线核心城市的招拍挂拿地门槛升级，房地产步入存量市场，城市更新无疑是一块房企抢食的巨型“蛋糕”，在新房开发空间趋于有限的情况下，运营、改造、更新成为房企占位存量住宅市场的破局关键。


据风财讯统计，包括碧桂园、龙光地产、保利发展、华润置地、中国恒大、雅居乐、中海地产、万科、佳兆业等众多房企纷纷抢占粤港澳大湾区，并进军旧改项目。


仅2019年上半年，奥园通过城市更新获取的潜在可售土地资源约2197亿元，比2018年大幅上升1537亿元。据半年报显示，截至二零一九年六月三十日止，中国奥园拥有230个项目，分布逾75个境内外城市，土地储备总建筑面积达4012万平方米（权益比81%），总货值约人民币4,255亿元，大湾区占比约27%。


事实上，通过扩储的方式，奥园的业绩发展确实有了较为明显的提升。


2016年至2018年，奥园的合同销售额分别为256.02亿元、455.9亿元、912.8亿元，分别同比增长68.8%、78.1%、100%，三年间的复合年增长率达到89%。2019年1月至10月集团未经审核合同销售额累计约人民币886.2亿元，较2018年同期增长31%。2019年，公司年度销售目标为1150亿元，增长率仅为25%。


诚然，完成全年目标奥园好像并不费力，只是与土地面积呈现同向增长的是奥园负债率仍然居高不下，投资性现金流连续5年处于负值，2014年到2019年现金流分别为-14.28亿元、-9.24亿元、-40.69亿元、-99.44亿元、-169.6亿元。



今年7月份，中国奥园以32.61亿元收购百年人寿13.86%股份，成为第一大股东。对于此项交易，中国奥园表示，于今年年初分拆的奥园健康，在康养、大健康、医美等方面有一定的追求，公司认为参与百年人寿收购对健康产业、康养产业以及奥买家客户群联动发展，具有互补性。


事实上，奥园旗下有“地产集团、商业地产集团、国际投资集团、健康生活集团、科技集团、文旅集团、金控集团、奥买家集团”八大复合地产。


只是复合业态之下，虽有具体分工，但也存在相互交叉。例如，地产集团与商业地产虽分属不同板块，但两者都有商业及住宅行业。虽说有利于促进二者之间竞争发展，但是不可避免的是同业竞争问题或许一定程度上会为增速埋下隐患。

完



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