中国房地产在做“群体性免疫”

关于房地产——

给中国经济“松绑”

房地产是中国的支柱产业之一，影响上下游万亿融资、数百万就业、7%的GDP…的确很重要，但这不是某个企业，而是整个行业。

经历了2020年的压力测试，中国经济对房地产风险的耐受力，明显提高。

中国人民银行最近的银行压力测试表明，如果房地产开发贷款的不良贷款率上升15%，抵押贷款的不良贷款率上升10%，那么4015家银行的平均资本充足率将仅略有下降，从14.4%降至12.3%。

2.1个点，规模很大了，但不至于颠覆什么。

还有一点，截至2021年上半年，房地产全行业住房抵押贷款仅比2020年底增长2%，增速在放缓。

尤其在2021年1月监管新规发布后，银行的住房抵押贷款和房地产开发贷款增速放缓，更为明显。

让房地产给经济“松绑”，势在必行。

关于企业——

坏的可以死，但不能伤及无辜

中国的房地产企业，也没有一家能够真正做到“绑架谁”的程度。

一不能绑架市场。

根据惠誉测算，2020年，恒大的市场份额在4%左右。

房地产始终不可能达到互联网一样的集中度，发展了200多年的美国房地产，最大房企帕尔迪的市场份额也就5%左右，这是一个相对有地域结界的行业。

二不能绑架银行。

恒大的1.9万亿负债，它和明面上的最大债主——银行，到底有多少牵连？

截至2021年底，恒大通过信托贷款获取来自银行的贷款和债券敞口，以及表外理财产品，从这些领域获取的负债约为5720亿元。

另外开发商的应付款额为6670亿元，这是银行间接与某大的供应商产生的关联。

当然这种规模，有能力拖垮一些小型银行，因为风险敞口较高，不良贷款大幅增长可能让一些小型银行、农商银行无力抵挡。

但我国金融机构截至今年6月末的房地产贷款50.8万亿元，对比地产金融大盘子，还是相形见绌。

银行是房企的生命线，但银行的生命线却不是房企。

关于购房者——

保交付可期 等多久看地方钱包

雷曼兄弟的倒闭不是问题，但雷曼兄弟不能作为“第一张多米诺骨牌”倒闭。

相比恒大，国内并不是没有更棘手的案例，诸如海航、安邦…每一个都曾让人担忧。

但就像钟伟说的，政府并不担心大象死亡，甚至能给它“临终关怀”，让它无痛死亡。

“坏了的企业可以死。只是不能伤及无辜。”

所以很多人担心的不是恒大的处理，而是恒大问题的传导效应。

至少在很多经济学家看来，传导影响应该是可控的。

房地产和银行、投资公司相比，是有土地的，无论值钱多少、都比虚拟资产更让人踏实。

只不过事有轻重缓急。相比房地产行业内的评级信誉问题、发债影响，对违约房企的问题解决，第一要义是保证项目交付问题。

因为这涉及消费者的信心和普通家庭利益。

这是为何花样年对境外债违约躺平了，但对交付下了军令状——有些人，基因里就分得清“主次矛盾”。

其实也是因为，与项目公司相关的债务通常是可控的。

就像标普分析师林俊熹说的，地方政府的恒大敞口是非常低的。即便是在恒大销售占比12%的大本营广东省，后续影响也会有限。

所以，地方政府有能力把任务设置为“帮助完成这些企业的项目出售、交付”。

恒大的项目，根据中指院统计在全国大概1322个，其中在售、成交未竣工的项目主要分布6个省份。

可以发现，最早流出处置指导文件的，也就是这些地方——广州、贵州、济南等城市，细化到区县，分级处理各自辖区的恒大项目。

为保交房，一些地方允许恒大项目的接盘方，直接把抵押物给买房者备案，把房贷变成信用贷。

只要上级确定问题需要解决，这些问题落下去，就无论如何都会解决。

关于投资人——

考验股东人品的时候到了

一定程度上，国内的购房人，享有体制的红利，但投资人不一定有。

债权人还是会尴尬一些。

来自惠誉对“中国企业违约后进展”的统计，自2018年起境内外共157家违约发行人，近半数的重整仍未取得实质性进展。

（来源惠誉）

关于导向——

救市之心不可有、求生之心不可无

最近海外评级异常激动。而且最先对内房企动手的，永远都是“三大家”。

标普、穆迪、惠誉，可能内部竞争也很激烈吧~

赵立坚称，中国一贯采取负责任的宏观经济政策，致力于推动高质量发展。中国经济近年来已成为世界经济增长的重要引擎和稳定器，贡献率连续多年保持在30%左右。

关于放松论——

房价不狠涨不大跌都是民意

原则要坚定、身段要柔软。

所以面包会有的，曙光也会有的。

10月9日，哈尔滨住建局联合8个部门，发布了稳定楼市的16条政策。地产销售们直呼解渴，因为他们已经煎熬了快两年。

国庆期间，广州、深圳、杭州、宁波、益阳等地部分商业银行，首套房贷利率有所下调。

虽然这一方面因为银行二季度时考核要求，所以减少了房贷投放，三四季度银行的房贷额度紧张情况，会正常有所缓解。但很多人也嗅到了，绝大多数房企靠年底抢收，房贷政策方面可能会在全国出现一些宽松迹象。

但一切都来得非常小心翼翼。

10月6日晚，趁着国庆的劲头，苏州某楼盘直接打骨折，从2.4万降到1.7万开盘，引发连夜抢房，现场很疯狂，数量警车现场指挥交通。

但第二天，该楼盘就遭老业主集体维权，反对降价。

毕竟房价不要狠涨，是民意；

房价不能大跌，也是民意。

关于海外债——

曾经靠算账、如今看人品、未来拼家底

房地产近几年的资金来源比较简单，大部分是银行，非银主要是信托和海外债。

信托，已经在2020年存量封顶，发行额只降不升，也很难发新。

海外债逐渐占了C位。到2020年，即使海外债规模已经同比下降21.4%，但当年海外债规模依然达到4500亿元，整个房地产的信用债发行规模也就6064亿元。

但海外债成本渐高，已经持续了很多年。因为2015年底之后汇率优势缩小，老外又总担心内房企违约，所以利率一直不低。

只不过中海、招商、华润等这些企业，依然能够发到3%左右的海外债，他们的优势越来越大。

而且稳健的头部国企，可能吃到下一波汇率红利。

因为过去的十年，美元对“一揽子货币”贬值了30%，从现在开始的5年-10年，美元对人民币也一定是贬值的，毕竟美元的通胀在倍级增长。

人民币拿去海外换美元，汇率收益是在提高的，仅仅来自汇率的贴补就能实现1-2个百分点，这直接就是钱啊，是降低的资金成本。

但并不是每个房企在海外上市的都值得发。

现在一些还有2-3年到期的海外债，市面上已经打了六七折，倒推算过来，发行利率(成本)已经达到了10%、15%以上。何况违约后一度被打骨折的恒大、蓝光等债，违约债券越多、兑付难度越大。

但是如果看产品毛利率，发行美元债(比如7%-8%)还能算得平帐，那还是可以发的。

发不发美元债，就是一个算账的过程。

当然，可能经历了花样年的躺平，本就谨慎的海外债商在考虑，内房企的发债逻辑是否还成立。

实际上，相较于恒大的传导效应，在海外债市场上，花样年的影响或许更大。大家紧张地观望着，接二连三的问题企业，是否都用躺平的方式，脚踩信用债的“信用”两个字。

想起一个笑话——

孟婆：我不想干了，我要辞职！

阎王：好，把这碗孟婆汤喝了，你就去轮回吧！

孟婆喝完汤问：这是哪里，你是谁？

阎王：我是阎王，从今天起你叫孟婆，掌管奈何桥！

想跑？谁都跑不掉！